Jak sprawdzić działkę przed zakupem: pięć kroków

Każde z tych pytań ma własny rejestr i własny dokument, a żadnego nie zastąpi zapewnienie sprzedającego. Kolejność nie jest przypadkowa — pierwsze dwa punkty potrafią zakończyć sprawę, zanim wydasz złotówkę na cokolwiek innego.

Po pierwsze: kto sprzedaje i co jest wpisane w księdze

Księga wieczysta odpowiada na pytanie, czy osoba, z którą rozmawiasz, może tę działkę sprzedać, i co przejdzie na ciebie razem z nią. Numer księgi podaje sprzedający, a treść czyta się bezpłatnie w przeglądarce ksiąg prowadzonej przez ministerstwo sprawiedliwości.

Dział drugi mówi, kto jest właścicielem — i czy jest nim jedna osoba. Przy współwłasności podpisać muszą wszyscy. Dział trzeci niesie to, czego w ogłoszeniu zwykle nie ma: służebności, prawo pierwokupu, roszczenia, ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu. Służebność przejazdu albo przesyłu nie przekreśla zakupu, ale zmienia to, jak z działki da się korzystać. Dział czwarty to hipoteki. Działkę z hipoteką kupuje się bezpiecznie tylko wtedy, gdy bank sprzedającego potwierdzi na piśmie, po jakiej spłacie wyda zgodę na wykreślenie.

Wzmianka na początku działu oznacza, że do sądu wpłynął wniosek, którego jeszcze nie rozpatrzono. Treść księgi może się więc za chwilę zmienić i warto wiedzieć, czego wniosek dotyczy, zanim cokolwiek podpiszesz.

Po drugie: co wolno zbudować

To pytanie ma trzy piętra i trzeba przejść wszystkie.

Plan miejscowy. Jeśli działka leży w jego granicach, to on rozstrzyga: przeznaczenie terenu, wysokość zabudowy, linie zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej. Wypis i wyrys z planu wydaje urząd gminy każdemu, nie tylko właścicielowi.

Decyzja o warunkach zabudowy. Gdy planu miejscowego nie ma, potrzebna jest decyzja urzędu wydawana pod konkretny zamiar. Nie jest to decyzja uznaniowa: urząd musi ją wydać, gdy spełnione są ustawowe warunki, i odmawia, gdy choć jednego brakuje. O wniosek może wystąpić każdy — także ty, jeszcze przed zakupem. To jedyny sposób, żeby obietnicę „da się tu budować” zamienić na dokument.

Plan ogólny gminy. Stoi nad obydwoma. Dzieli gminę na strefy i wyznacza obszary uzupełnienia zabudowy, a plan miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy muszą się w jego ramach zmieścić. Działka w strefie bez terenów zabudowy w profilu jest zamknięta dla domu niezależnie od tego, co stoi u sąsiada.

Słowo „budowlana” w ogłoszeniu nie pochodzi z żadnego z tych dokumentów. Pochodzi od sprzedającego.

Po trzecie: dojazd i media

Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej — bezpośredni albo przez drogę wewnętrzną lub służebność. Droga, którą dojeżdża się dziś, bywa cudzą działką, po której nikt nie ma prawa przejazdu, i wychodzi to dopiero przy wniosku o pozwolenie na budowę. Sprawdza się to na mapie ewidencyjnej: kto jest właścicielem pasa, po którym prowadzi dojazd, i czy w księdze wieczystej jest wpisana służebność.

Przy mediach liczy się nie to, czy sieć „jest w okolicy”, tylko czy operator wyda warunki przyłączenia i na jakich zasadach. O warunki przyłączenia prądu, wody i gazu również można wystąpić przed zakupem. Odległość od najbliższego słupa albo wodociągu przekłada się wprost na koszt, który nie jest wliczony w cenę działki.

Po czwarte: co grozi działce

Tu rejestrów jest najwięcej i każdy odpowiada na inne pytanie: obszary szczególnego zagrożenia powodzią, osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi, formy ochrony przyrody, strefy ochrony konserwatorskiej i stanowiska archeologiczne, tereny górnicze, poziom wód gruntowych, hałas od drogi albo linii kolejowej, sąsiedztwo zakładu przemysłowego. Część z nich zakazuje zabudowy wprost, część ją podraża — fundamentem, izolacją, uzgodnieniem, którego nie da się pominąć.

Wspólna zasada czytania tych rejestrów jest jedna: brak wpisu nie jest zaświadczeniem o braku ryzyka. Rejestr osuwisk obejmuje to, co skartowano, a nie wszystko, co się może osunąć.

Po piąte: ile kosztuje ziemia w okolicy

Ceny z ogłoszeń są cenami wywoławczymi. Ceny, po których działki naprawdę zmieniły właściciela, są w rejestrze cen nieruchomości prowadzonym przez starostów na podstawie aktów notarialnych. Różnica między jednym a drugim bywa duża i zawsze w tę samą stronę. Przy porównaniu liczy się mediana z okolicy i rozstęp środkowej połowy transakcji, a nie pojedyncza sprzedaż — jedna działka sprzedana w rodzinie potrafi zaniżyć średnią całej gminy.

Czego ta lista nie zastąpi

Dokumentów z urzędu i oględzin. Mapy w internecie służą do rozpoznania: pokazują, gdzie szukać problemu, ale o metrach przy granicy strefy albo obszaru przesądza wypis i wyrys. Na samej działce widać z kolei to, czego nie ma w żadnym rejestrze — stojącą wodę po deszczu, skarpę, linię nad głową, dojazd, który kończy się szlabanem.